КАКАЯ ИМЕННО ПЛОЩАДЬ ДОЛЖНА УЧИТЫВАТЬСЯ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ ГРАЖДАНАМ - УЧАСТНИКАМ СТРОИТЕЛЬСТВА? ДОЛЖЕН ЛИ В ЭТУ ПЛОЩАДЬ ВКЛЮЧАТЬСЯ БАЛКОН?

28 Января 2020

К нам поступил вопрос от дольщика ООО «РЕГИОНСТРОЙ»: КАКАЯ ИМЕННО ПЛОЩАДЬ ДОЛЖНА УЧИТЫВАТЬСЯ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ ГРАЖДАНАМ - УЧАСТНИКАМ СТРОИТЕЛЬСТВА? ДОЛЖЕН ЛИ В ЭТУ ПЛОЩАДЬ ВКЛЮЧАТЬСЯ БАЛКОН?

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, осуществляется Фондом В ПОРЯДКЕ, УСТАНОВЛЕННОМ ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика или даты принятия арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, в зависимости от того, какая из указанных дат наступила ранее, за счет имущества Фонда.

Как следует из абз. 2 пункта 8 Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 (ред. от 07.11.2019) "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений", выплата возмещения по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, в том числе договорам участия в долевом строительстве, осуществляется в размере, определяемом в соответствии С МЕТОДИКОЙ РАСЧЕТА размера возмещения гражданам - участникам строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

Согласно п. 3 вышеупомянутой Методики, Расчет размера возмещения по договору осуществляется в следующем порядке:
B = S * R * k * m * z, ГДЕ

В - размер возмещения по договору,

S - общая площадь ЖИЛОГО помещения, подлежащего передаче гражданину,

R - рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на МОМЕНТ ВЫПЛАТЫ ВОЗМЕЩЕНИЯ,

k - доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности,

m - доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле: m = M / P, M - размер средств, фактически уплаченных гражданином в счет цены договора, P - цена договора,

z - корректирующий коэффициент выплаты, рассчитываемый по формуле. В случае если сумма общих площадей жилых помещений в объекте строительства, подлежащих передаче гражданину, не превышает 120 кв. метров, корректирующий коэффициент равен 1.

В свою очередь, на сайте www.фонд214.рф содержится пояснение только относительно того, что размер возмещения определяется по договору исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на момент выплаты данного возмещения. Существует два ограничения: 1. сумма возмещения не может быть меньше стоимости оплаченного ДДУ. 2. сумма возмещения не может быть выплачена более чем за 120 кв.м. (по всем помещениям в одном доме).

В то же время, статьей п. 5 ст. 15 ЖК РФ установлено, что Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас..

Аналогичные положения содержатся в пункте 12 Приказа Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 № 90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”, а именно: площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ БАЛКОНОВ, ЛОДЖИЙ, ВЕРАНД И ТЕРРАС, ЭКСПЛУАТИРУЕМОЙ КРОВЛИ. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

Таким образом, на основании вышеприведенных положений закона и других нпа, ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА ВОЗМЕЩЕНИЯ ГРАЖДАНАМ - УЧАСТНИКАМ СТРОИТЕЛЬСТВА ПЛОЩАДЬ БАЛКОНОВ/ЛОДЖИЙ НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ. При этом судебная практика вышестоящих судов по данному вопросу ещё не сформирована.